文丨林雨秀 裁剪丨杜海
来源丨郑重社（ID：zhengjingshe）
（本文约为4100字）
刚刚夙昔的10月，注定令东谈主操心深切。高层推出的楼市、股市等超预期政策大礼包，A股千股涨停的画面，一度让股民张脉偾兴，也让房地产再次重回全民热议的话题。
在“促进房地产市集止跌回稳”定调及“史上最宽松”购房政策的刺激之下，寰宇新建商品房和二手房市集成交量均呈权贵增长，17年来初次出现“银十”杰出“金九”的表象。
资格“至暗时刻”的房企们，终于比及楼市政策的利好。此番政策刺激见效怎么，投资者们正在紧急珍重行业龙头万科（000002）的市集施展及一坐沿路。
10月30日晚间，万科发布2024年第三季度敷陈的同期，刊发了一则对于总部架构退换的示知，明确集团总部增设董事会办公室、法务部，原“中心”改名为“部门”，同期由孙嘉兼任集团总部总司理。
这一大幅度的总部组织架构退换，在万科近些年里亦属初次。
不外，郑重社分析师凭据2024年第三季报及10月的楼市销售数据分析发现：
现时挑剔万科是否仍是窘境逆转，仍然是言之过早。
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深圳国资纵欲入手，挡不住万科不竭下滑
10月份是A股上市公司三季报的“闪现季”，不外其中仅闪现前9个月的筹划数据。10月30日晚间，万科发布的2024年第三季度敷陈闪现（表1），1-9月，万科的营业收入、净利润和筹划行为产生的现款流量等各项主义，均创下上市以来最差施展；销售净利率、净钞票收益率（ROE）均由正转负；销售毛利率则由两位数跌至个位数。
不得不说，这是万科史上最差的一份三季报收获单。
在同业业，2024年三季度，保利发展的净利润同比下滑27.64%，与前一年度同期基本捏平，尽管仍然亏本但同比下滑幅度不大。
据同花顺iFinD数据统计，拔除11月4日，在房地产开发板块中，A股共有94家房企发布2024年三季度事迹敷陈，其中，营收同比增长的共有29家，占比30.85%；归母净利润同比增长的共有20家，占比21.28%；盈利的共有52家，占比55.32%。这意味着，房地产行业半数企业已呈现增长态势。
早在2023年10月，深圳地铁董事长辛杰就声称“深铁仍是准备了丰富的器具箱，匡助万科获取政策和资金援救”。深圳国资公开站台万科，一度令投资者满怀期待。
2024年3月29日，万科董事会布告朱旭先容了深圳国资真金白银援救万科的四大类顺次。“第一，匡助万科处置流动性比拟低的不动产和恒久股权投资；第二，市集化神志来认购万科旗下盈利的滥用基础工夫；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个神态合营；第四，深圳国资也在积极和谐金融资源来援救万科”。
5月27日，万科位于深圳的深圳湾超等总部基地T208-0053宗地以挂牌价22.35亿元成交，由深铁集团和深圳市南山区国资委下属的深圳市大沙河引诱投资有限公司100%控股公司——深圳市百硕迎海投资有限公司接盘。
这些公开尊府都标明，深圳国资如实仍是入手、且赤心满满，但也未能抵抗万科事迹的下滑。
3月，万科晓谕“本年将不进行分成和转赠”，这属于其1991年上市以来的初次。同期，董事会主席郁亮、总裁祝九胜及监事会主席解冻同步晓谕“自觉领取月薪税前1万元”。
尽管万科管束层开释出锐利的自救决心，但万科不但未能逐季缩窄相应的亏本幅度，事迹反而呈现一泻沉之跌势，且创下179.43亿元历史性记载。
这份三季报巧合标明，万科管束层夙昔半年的自救行径，乃至深圳国资真金白银的援救，都显得见效有限且远低于外界预期。
进一步而言，万科的案例告诉投资者们，国资股东不是全能“救世主”。郑重社分析师觉得，房企能否真是脱困，还取决于市集逻辑。
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欠债初次跌破万亿，三年降杠杆近四成
郑重社分析师发现，万科2024年三季度的欠债总限度初次跌破万亿元量级，至9828.21亿元。这也意味着，在房地产业，欠债万亿限度的房企又少了一家（表1）。
2021年三季度，万科的欠债限度达到1.59万亿元，欠债体量达到历史巅峰，尔后该项主义逐季下滑。从2021年三季度算起，欠债限度三年压缩了高达38.36%。这也标明，万科的“去杠杆”使命已取得显明见效。
同期，保利发展（600048）的欠债限度仍然高达1.03万亿元。拔除2024年中报，碧桂园（02007.HK）欠债高达1.36万亿元、中国恒大（03333.HK）高达2.39万亿元。到2024年9月末，碧桂园、中国恒大粗略率也保管在万亿欠债。按此和任意揣测，万科粗略率是头部房企中，降杠杆最快的一家。
有道理的是，央企配景的华润置地（01107.HK），其欠债限度从2023年底的8070.28亿元增长至8212.53亿元，在严峻的市集环境之下，其2024年还在“加杠杆”。
郁亮此前提到，“万科第一阶段是坚贞瘦身，退换融资模式，降解风险”。夙昔三年来，万科管束层的干线是降欠债、去杠杆，在出售钞票方面花了很纵欲气。本次三季报呈现的大幅亏本，也或与这一政策阶梯相干。
郑重社分析师进一步拆解发现，万科179.43亿元的净利润亏本中，信用减值损失为54.63亿元、钞票处置损失为25.38亿元、钞票减值损失为20.11亿元，前述三项达到了100.12亿元。这意味着，应收款和钞票处置方面产生的损失占其比例高达55.8%。
万科聚焦概述住区开发、物业处事、租出住宅三大上风主业，营业和办公其实并不在万科所列入的三大主业领域内。
公开尊府闪现，万科2024年1-7月已转让31处钞票，商办、旅舍、公寓齐在列出售。据三季度报闪现，万科通过大量来回回款232.6亿元，已完成年度回款方向的78%；与此同期，第三季度，杀青筹划性净现款流3.3亿元，自二季度以来不竭保捏为正。
11月1日最新信息闪现，万科已将旗下的武汉新唐共祥营业管束有限公司50%股权，以1.5亿元的对价转给万物云作为到期应收款项的抵债钞票。这也便是说，万科的瘦身探究仍在稳步鞭策中。
也便是说，大手笔处置钞票、处罚应收神态是孝敬现款流的一项要道举措。
不外，万科可供出售的钞票有限，加之钞票的流动性受限，要保管现款流的安全矫健，归根结底照旧需要依靠销售回款。
夙昔的10月份，国内的购房政策急速松捆、市集环境大幅逆转，万科可否借力此番变化提振销售，扭转筹划滑坡的势头呢？
3
市集热度边缘递减，万科仍濒临短债风险
楼市利好政策刺激以来，国内百强房企销售事迹大幅改善。克而瑞数据闪现（表2），Top100房企2024年10月杀青销售操盘金额为4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%。累计事迹方面，1-10月百强房企杀青销售操盘金额30693.1亿元，同比缩短32.7%，降幅较9月收窄3.9个百分点。
另外有机构数据闪现，10月Top100房企销售额同比增长10.53%。这是百强房企单月销售额在同比联贯19个月下降后初次转正。
拔除现时，万科官方尚未公开闪现其10月份的销售数据，但从克而瑞数据揣测，万科的销售数据也例必不俗。
未来一段时刻，万科的销售事迹能否取得改善，实验上还取决于新址市集的热度能否捏续。
公开信息闪现，近期的楼市政策出台之后，热门城市的新址和二手房来回热度暴增。
二套房首付比例降至15%，房贷利率从此前的4%降至3%掌握，一线城市不同区域取消限购，政策如实憋足了劲，房地产市集当然有超预期施展。
举例，深圳外围购房无需社保了，回到了2014年“去库存”之前的景况。深圳二手房市集来回量也回到了2021年以来最高位，从10月初至月末，活跃度显明矫健住了，且来回限度显明要高于新政前水平。
高层密集召开新闻发布会，尝试造成“组合拳”效应。政策络续交、捏续重复，提振市集的意图颇为显明。
凭据住建部闪现，仅国庆期间，就有150多个城市、2000多家房企、4000 多个神态参与“百城千企促销行为”，包括送汽车、送黄金、送车位等，房企造成“马上卖房”的共鸣。
然则，尽管来回活跃，但“以价换量”的特征相配显明。
以深圳为例，10月份，福田区监测的22个片区，10月挂盘均价下落的小区共有19个，高潮的小区仅有3个，下落片区占比86.4%。这响应出，业主似有乘着行情“以价换量”快速开头的道理。
来回量这样大，但仍然稳不住市集价钱。郑重社分析师觉得，实验上说，市集供求关系发生紧要变化，不缺屋子，购房者有得挑、有得选。许多房东也把市集回升算作最好的入手时机。“只若是个屋子，就能卖得掉”的时期已然睹景伤情。
进一步说，在经济基本面并未赢得显明改不雅的情况下，10月份的热度难以捏久，政策效应的边缘递减已是例必，后续市集耐心走弱乃是板上钉钉之事。不错料想的是，未来相配长的一段时刻内，市集均将不竭处在“寻底”的历程里。
回到万科来说，同花顺iFinD数据闪现（表3），拔除2024年三季度，万科账上的货币资金仅有797.45亿元，尽管同期的短期告贷独一86.78亿元，但一年内到期的非流动欠债高达1115.21亿元。
这意味着，现款流无法隐蔽短债限度，万科现款流仍然十分垂危，短债危急仍然莫得清除。
名义上看，2024年中期，万科的货币资金限度923.99亿元，仍是弗成隐蔽对应的“一年内到期的非流动欠债限度”1019.83亿元。拔除现时，万科尚未堕入债务爽约景况，这巧合闪现万科仍有一定的挪腾空间。
不外，可想而知的，从2023年第一季度到2024年第三季度，万科的货币资金限度在逐季下降，从1400.06亿元跌至797.45亿元，跌幅高达43%；同期，一年内到期的非流动欠债从596.57亿元悠扬上行，达到最新的1115.21亿元，增长速率寥落快。
后续该怎么应付短债压力，极地面考研着万科管束层。
国资爸爸的扶捏尝试过了，“史上最强”的政策刺激也来了，但现实标明拔除有限。这似乎再一次印证了郑重社前文所述——“有形手”的力量老是有限的，房企能否真是脱困，取决于市集逻辑。
房地产黑铁时期，房企和投资者们终究都需要直面市集，直面现实。【《郑重社》出品】
CEO·首席推敲员|曹甲清·责编|唐卫平·裁剪|杜海·百进·编务|安安·校对|然然
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